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永峰・三島会計事務所の海外投資と税講座 第2回

Photo TONY TANIUCHI
ハワイの不動産の節税スキームとは
最近、ハワイ・ホノルルで本格的に稼働した高級ホテルレジデンスの月間マネジメント料が、かなり高額なことが話題になっている。今回は、日本人に長年人気が高いリゾート、ホノルルの不動産を購入して賃貸物件にする場合と、それを使った節税スキームについて解説する。

海外にある賃貸不動産の税務
 ホノルルの不動産を取得して賃貸物件にする場合、賃貸収入および譲渡時の課税を検討しなければならない。取得方法は、一般的には個人が直接保有することになるため、ホノルルの不動産の場合、アメリカと日本の両国で課税される。賃貸に出している期間にわたって、アメリカの申告は通常、現地の会計士に頼むことになる。だが、日本での申告はたとえホノルルの不動産であっても、日本の不動産に対して用いる課税ルールをそのまま用いて、暦年ベースで所得を計算して確定申告しなければならない。なお、譲渡した場合もアメリカと日本、両方の申告が必要となる。
 賃貸料や賃貸に伴う必要経費は、日本のルールを用いて計算する。ドルから円への為替換算は、原則として、その取引が行われた時の為替レートを用いる。また、不動産自体は取得時の為替レートで邦貨換算
し、以降はその邦貨で固定する。所得が発生した場合は、不動産所得として給与や事業等、他の所得と合算して累進税率(約15~56%)で課税される。同一不動産について米国でも課税が生じていれば、米国分は外国税額控除として日本の課税額から一定のルールに従って控除できる。
 必要経費で最も大きな項目は、減価償却費だが、これについては注意が必要である。先に挙げたように、全ての費目について日本のルールを用いるため、減価償却費もハワイ申告の際に用いたアメリカの減価償却制度でなく、日本の減価償却制度を採用。具体的には建物の種類ごとに法律で定められた年数にわたって、償却費を毎年同額で計上していく。
 賃貸用建物の場合、木造は22年、石造は38年、鉄筋コンクリートは47年のように構造別に耐用(法定耐用)年数が定められている。
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