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(左)メイクスレント課長
阿部達也
物件見学に同行する中で、顧客から得たニーズをトップにフィードバック。時代を先取りした物件開発に生かされるよう、スピーディーな情報伝達を心がけている。
(右)メイクス開発事業本部課長補佐
神 雄也
土地の仕入れから、工事の進行チェック、建物管理まで、幅広い仕事に取り組む。「建物管理部門だけで独立し、そこの代表になる」のが夢。「今年中にはかなえたい」と意欲満々だ。
物件は都心の一等地のみ
「入居者がいなかったり、家賃相場が下落したりなどして、思うように家賃収入が得られなかった」
「物件が値崩れし、売りたくても売れない状況に陥った」
 よくある不動産投資の失敗例だ。そうならないために重要なのは、「入居率が高く、資産価値が落ちにくい物件に投資する」こと。そこからメイクスは、「都心の一等地を始めとする東京23区内で、しかも駅から徒歩圏内に立地する、質の高いマンションだけを開発・分譲する」という方針を打ち出した。
「立地が良ければ、そこに住みたい人が減ることはありません。長期的に賃貸することができます。それに築年数を経ても、賃貸料を下げる必要はないし、売却する場合も資産価値が崩れにくい。とくに都心部は、逆に値上がりが見込めるくらい。賃貸入居率だけではなく、資産価値を保てる物件を供給していこう、それがメイクスの考え方です。中でもメーンに開発しているのは、ハイクラスの単身者をターゲットにした1K・25~26㎡くらいの物件です。賃料は12万~15万円。東京は単身化率が高まっているのに、供給が足りていないのが現状ですから、こういう物件は需要が多い。高い入居率が期待できます。また、これ以上広い部屋だと賃料が割安になって、投資効率が下がります。投資物件としての魅力がなくなってしまうんです。もちろん、立地がいい分、価格も賃料も高め。『だったら、立地やマンションの質を落とした方が、初期投資が安くすむ分、利回りが高くなるんじゃない?』と思われがちですが、実は逆。最初は良くても、やがて入居率を確保し、資産価値を維持し続けることが難しくなる。不動産投資は10年、20年、30年の長いスパンで運用していくので、後々の収益性を考えると、都心の物件の方が断然有利なのです。決して高い買い物にはなりません」
 と男松副社長。都心の土地は原価が高く、取得が難しいことから、郊外の物件を手掛けたり、町としての発展を見込んで京都や金沢などに手を広げたりする会社は多いが、メイクスにとっては「視野の外」。
 男松氏は「東京・横浜以外の都市はどこも人口が減っていき、間違いなく物件の価格も賃料も下がる流れにあるから、投資物件としての魅力はない」と断言する。この方針こそが、投資の失敗を回避する施策でもあるのだ。
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