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金融コラム 田嶋智太郎 経済アナリスト
足元で注目度高まる! 住宅REIT
ここにきて「住居主体型の上場不動産投資信託(住宅REIT)は買い」との見方が市場で強まってきている。
 実際、賃貸住宅のみを投資対象に住居特化型REITとして運営される「日本賃貸住宅投資法人(銘柄コード=8986)」の株価(投資口価格)は、3月下旬に8万円割れ寸前の水準まで値を沈める場面もあったものの、そこから切り返して強気に転じた後は執筆時までに9万1千円超の水準まで値上がりしている。
 それでも分配金利回りは4.2 ~4.3%と、なおも一段の上値を試しておかしくない水準にある。その理由として何より目を見張るのは「今年に入ってから発表される住宅REITの決算で明らかに賃料上昇の傾向が見て取れるようになっている」という点である。
 お分かりのように、2020年前後に大量供給を控えるオフィスと違ってマンション市場の好需給は当面続くものと見られる。ことに東京23区内の賃貸マンション市場では、全体に需給の改善傾向がしばらく続くと見込まれており、実際、2018年1―3月期における賃料の伸びが前年同期比で+2%(約3年ぶりの高さ)になるなど、状況は目に見えて上向きとなっている。
 全体として都心回帰の傾向がなおも続いているわけだが、一つ興味深いのは「東京23区内では一頃にも増して下町エリアの人口増加が続いている」ということである。結果、2017年基準地価で上昇率の上位を占めたのは荒川区、北区、足立区などであった。
 昨今は、かつての場所のイメージなどよりも第一に利便性が優先される。よって、近年人気の北千住などのように交通の便が良いところは今後も一段と人気が高まり、地価も賃料相場も上がっていくことだろう。対照的に、これまで長らく屈指の人気路線であった東急田園都市線の沿線などで、多少人気に陰りが見られる地区が現れるなど、やはり大きな人の流れには確実に変化が生じ始めている。
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